Il diffondersi del virus Covid-19 ha determinato – purtroppo- un’emergenza che ha portato al crollo almeno parziale dell’economia del Paese. Il che inciderà quindi anche sul pagare o meno l’affitto del proprio canone di locazione.
Negozi, bar , ristoranti, dopo aver avuto un crollo dei clienti, adesso sono costretti a tenere chiuso e se il titolare dell’attività non è proprietario dell’immobile in cui l’attività viene svolta, deve pagare l’affitto. Il tempo passa, nuove mensilità di canone di locazione maturano, ma il locale resta chiuso e non c’è nessun guadagno.
La domanda purtroppo ricorrente è: si può sospendere il canone di locazione dell’immobile ove viene esercitata l’attività?
Il conduttore non può sospendere il pagamento dell’affitto per nessuna ragione, salvo solo il caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile.
Pagare l’affitto…si o no?
L’immobile è nella pacifica disponibilità del conduttore ma non ne può godere al fine di svolgere l’attività. Tale impossibilità, non è imputabile a nessuna delle parti (conduttore e locatore) ma è dovuta ad una emergenza sanitaria straordinaria. Inoltre i conduttori vogliono mantenere la disponibilità dell’immobile una volta terminata l’emergenza.
Sicché, abbiamo da una parte il proprietario che dà in locazione un immobile affinché venga utilizzato per un determinato uso (ad esempio negozio, bar o ristorante) e dall’altra il conduttore che non può utilizzare il locale a causa dei decreti che impediscono l’apertura degli esercizi commerciali .
Da ciò deriva una legittima sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza, oltre al diritto di reclamare il rimborso della parte di canone non goduto.
A tal proposito, la legittimità a sospendere il pagamento del canone di locazione, sussiste solo quando l’immobile è divenuto completamente inutilizzabile, ovvero viene meno l’utilizzabilità integrale della prestazione. Se i locali tengono chiuso al pubblico, ma continuano a svolgere attività di consegna a domicilio, li stanno utilizzando anche se in maniera limitata.
Pertanto, si può invocare “l’emergenza covid-19 ” quale causa legittima di inadempienza dei contratti di locazione commerciale, muovendosi non in base alle norme che riguardano il contratto di locazione, bensì facendo riferimento alle disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio.
Occorre fare riferimento alle norme di cui agli articoli 1256 e 1467 del codice civile che regolano appunto il fattore tempo sulle obbligazioni, disciplinando le ipotesi della sopravvenuta impossibilità e della eccessiva onerosità della prestazione, in raccordo con le norme di cui all’articolo 1218, 1258 e 1464 c.c.
Emergenza covid-19 ed impossibilità sopravvenuta
“L’impossibilità sopravvenuta” (1256 c.c.) è una causa di legittima estinzione dell’obbligazione, oppure, a seconda delle circostanze, di giustificazione del ritardo nell’adempimento.
E’ possibile quindi per il conduttore invocare il combinato disposto delle norme del codice civile di cui agli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).
Invece “l‘eccessiva onerosità sopravvenuta” (art. 1467 c.c.), presuppone non già l’impossibilità di adempiere, ma una grave alterazione dell’equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive causata da eventi straordinari, imprevedibili e successivi all’assunzione dell’impegno.
Tuttavia, va precisato che nella locazione commerciale, il decreto “cura Italia” prevede all’articolo 65 un concreto aiuto per tutti gli esercizi commerciali in categoria “C/1”, cioè per tutti i locali utilizzati per il commercio diretto al pubblico. Agli inquilini di questi locali è riconosciuto un credito d’imposta del 60 per cento del canone di locazione per tutto il mese di marzo 2020 .
In altri termini, l’inquilino riceve un beneficio del 60 per cento del canone (Utilizzabile, esclusivamente in compensazione ) , rimanendo teoricamente a suo carico il 40 per cento.
Negli accordi tra inquilino e proprietario questo dato non è trascurabile, poiché il decreto interviene per stabilire un equilibrio tra le due parti ed evitare che la perdita economica colpisca interamente l’uno o l’altro.
In conclusione
In conclusione, a parere dello scrivente, salve tutte le riserve ed indicazioni date, appare difficile sostenere il diritto del conduttore ad un’automatica riduzione del canone, potendo il mancato pagamento del canone comportare una serie di conseguenze in termini di inadempimento e di responsabilità contrattuale.
É dunque consigliato rivolgersi allo Studio Legale Malune per un esame delle specifiche clausole contrattuali e per valutare, conseguentemente, la migliore strategia adottabile al caso concreto e così ottenere la sospensione del canone di locazione.
Avvocato Rosella Malune
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